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これまで皆様からお寄せいただいた相談の中からいくつか代表的な事例をご紹介します。
 
  土地を購入しましたが、いざ家を建てようと実測の結果、売買面積より少ないことがわかりました。どうすればよいでしょうか?
     
  この契約書に後日買主に於いて測量の結果面積に増減が生じても双方異議なしとする文面が入っていれば買主は事前に納得したとして契約は有効です。しかし面積の誤差が多いと納得しにくいものですね。信頼できる業者か法律の専門家に詳しく契約の経緯と内容を確認してもらってください。
  購入した土地の上を隣家の電線が横切っています。配線の移動は可能ですか?
     
  関西電力へ相談してください。
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  中古住宅を買って、リフォームも終わり引越ししようと思った時、隣人からあなたの土地の排水管が私の敷地を通っているので、排水設備をやりなおして欲しい言われました。配水管の移設をしなくてはいけないでしょうか?
     
  契約書の内容も良く見ないといけませんが、一般的には、仲介業者と売主に費用の負担をお願いしていいのでは。
  最近購入した土地ですが、5年前に2代目の持ち主がここで自殺していた事がわかりました。購入の時は、売主からも仲介業者からもこの事は聞いていませんでした。買戻しはしてもらえますか?
     
  10年以前の事故は、告知義務があります。売主に資金力があれば可能と思われます。
  土地の購入をしましたが、後日、3軒隣の家が暴力団事務所である事が発覚しました。購入の際、売主、仲介業者から何も聞いていませんでした。どうすればよいか困惑しています。

     
  10年以前の事故は、告知義務があります。売主に資金力があれば可能と思われます。
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  築8年の中古住宅を購入し、2ヵ月後に雨漏りした。瑕疵担保期間が過ぎたがどうしたら良いか。(相談受付: H13/9 )
     
  中古の物件の瑕疵担保期間は、一般的に契約日から2ヶ月としているケースが多いようだ。しかし、売主に悪意(雨漏りすることを知っていた)などの事情があれば、既に期間が経過していても、売主に瑕疵担保責任を追及することは可能である。専門的な判断となるので、詳しくは弁護士に相談してみることをお勧めします。
  H13年中古住宅を購入した。下見のときに、壁に雨漏り跡のシミがあり心配だったので指摘すると、修理済みであり、心配ないということだったので契約した。普通の雨では漏らないが、風雨の強いときは漏ってくる。売主に連絡したら現状有姿売買なので補修はしないと言うが、契約前に指摘したのだから今から直させることは出来ないか。(相談受付:H13/11)
     
  契約書を確認してほしいのだが、中古住宅の売買は契約書にも書かれている通り現状有姿売買が通例である。但し、瑕疵の補修と言う条項があり雨漏り、シロアリの害、建物構造上主要な部位の木部の腐食、給排水設備の故障の瑕疵については通常一定期間の保証がある。瑕疵担保責任 の期間は2ヶ月であることが多いが、契約書で確認してほしい。仮に、2ヶ月であれば瑕疵担保期間を経過してしまっているが、購入時に雨漏りのシミを指摘し修理済であることを確約の上契約したのだから、売主と交渉してみてはどうでしょうか。
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  隣地を購入した人が建物の建築工事を始めたのですが、境界線一杯まで建物を建てようとしています。このような建築は許されるのでしょうか。また、どのように申し入れたら良いでしょうか。
     
  民法234条1項によると、「建物を築造するには、境界線から50センチメートル以上の距離を保たなければならない」との規定があります。
この条項に違反した場合、隣地の所有者は、民法234条2項により、その建築を廃止し、または、変更させることができます。但し、この請求は、建築の着手のときから1年以内で、しかも建築が完成するまでになされなければならず、それ以降は損害賠償の請求しかできません(民法234条2項但書)。
この場合の具体的な対応ですが、関係者立ち会いの下で境界から測量し、50pも離れていなければ直ちに工事の変更を申し入れることができます。このときの申し入れは、1年以内の期間に請求したことを明確にするため、内容証明郵便による方法が望ましいでしょう。 相手が工事の変更に応じてくれない場合、裁判所に工事続行禁止の仮処分を申し立てます。
なお、防火または準防火地域においては、耐火外壁の建物を隣地境界線に沿って建てることができます(建築基準法65条)。従って、防火または準防火地域に関しては、境界線一杯に建物を建築しても構わないということになります。 一度弁護士等、専門家にご相談されることをお勧めいたします。
  私の父が独りで住んでいた家の敷地は袋地になっており、公道に出るにはAの土地を通らなければなりませんでした。
ところで父が亡くなった後、私が父の土地建物を相続することになったのですが、Aは、誰も住んでいないし、元々亡父に対して通行して良いとの明示の承諾を与えていたわけもでもないので、自分の土地だから好きに使って良いはずだと言い始め、突然亡父が公道に出るのに使用していた通路部分に塀を設置しました。
私はこの家に住もうと考えていましたのに、このままでは公道に出ることができません。どうしたら良いでしょうか。
     
  民法は、相隣関係の一つとして、囲繞地通行権(民法210条乃至213条)を認めています。
これは他人の土地に囲まれていて、公路への通行が不可能であったり、困難である場合について、社会的見地からそれらの土地の利用増進を図るべきだとして、袋地の所有者、使用権者に対して、囲繞する他人の土地を通行する権利を認めています。
この権利は法律上当然に認められる権利であり、当事者間の合意は不要です。
従って、通行権に基づく妨害排除請求として塀の撤去を求めることができるでしょう。その手段としては、隣同士のことなので話し合いによる解決が望ましいと思われますので、いきなり訴訟を提起するのではなく、簡易裁判所に対して民事調停を申し立てる方法がお勧めです。
一度弁護士等、専門家にご相談されることをお勧めいたします。
  境界がはっきりしないとき
     
  まず隣接地所有者と話し合って合意で決める方法があります。
この場合、境界石や公図、登記簿上の地積、売買契約書に添付された測量図面、地形等が境界確定の資料となります。
話し合いで解決できそうな場合、測量士に依頼して、関係者全員の立ち会いの下、境界線を決め、界標を設置します。そして測量図を作成してもらい、合意書面を作成することになります。
話し合いで解決しない場合は、簡易裁判所で調停を求める方法があります。これは裁判所の調停委員が双方の間に入って円満な解決を図るための手続です。
但し調停でも解決しない場合は、境界確定訴訟を提起して裁判所に判断してもらうことができます。
  越境してきた枝を切除したいとき
     
  まず越境してきているとはいえ、かかる枝を無断で切除することは違法な自力救済になりますので、許されません。
越境してきた枝については、その所有者に対して枝を切除することを求めることができるに留まり、自ら切除できるわけではありません(民法233条1項)。
この場合相手方に枝の切除を求め、調停を申し立てると良いでしょう。調停手続は簡易裁判所で調停委員に間に入ってもらって話し合いにより円満解決を図る手続です。
相手方がどうしてもこれに応じない場合は、訴訟をして実現させることができます。
なお訴えを提起する場合、相手方の木の枝が越境していることが十分明確にできるよう、訴状に測量図面を添付しなければなりません。この測量費用がかかることは留意して下さい。
  私の家の前は市道ですが、違法駐車で困っています。どうしたら良いでしょうか。
     
  公道である以上、道路交通法が適用され、道交法上の駐車違反として警察に通報してレッカー車で運んでもらう方法があります。
なお運輸局に当たると車のナンバーから所有者を特定させることは可能であり、所有者に対して車の移動を求めることは可能ですが、それ以上の自力救済を求めることはできません。
結局のところ、私法上の救済は難しいので、道路交通法違反の事例として、警察権の発動を求めることになるでしょう。
  一年前に分譲地の一区画を不動産業者から購入しました。
その土地に家を建てようと図面も出来上がり銀行に住宅ローンを申し込みに行くと銀行から通行地役権がなければ融資は不可能ですといわれました。
どのようにすれば、融資を受けられますか?通行地役権てどのような意味ですか?
     
  道路の所有者にお願いして、通行地役権を付けさせてもらうのが一番です。造成した経緯にもよりますが、有料の場合坪1万円位が相場です。その土地が40坪の場合40万円。土地の売主、道の持ち主が同じ場合は、たぶん無償でしょう。
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  住宅ローン控除の要件はなんですか?
     
  @住宅取得後6ヶ月以内に入居し、引き続き居住していること。
A家屋の床面積が50u以上であること。
B床面積の2分の1以上が、自己の居住の用に供されるものであること。
C控除を受ける年の所得金額が3,000万円以下であること。
D民間の金融機関や住宅金融公庫などの住宅ローン等を利用していること。
E住宅ローン等の返済期間が10年以上で、しかも、月賦のように分割して返済すること。
※ 中古住宅については、上記以外の別途要件があります。
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  マイホームを取得する際、どんな税金がかかってきますか?
     
  印紙税、不動産取得税、登録免許税がかかります。
印紙税は、マイホームを新築したり購入したりするときに作成する請負契約書や売買契約書などに収入印紙をはって納入しなければなりません。
不動産取得税は、土地や建物などを取得したときにかかりますが、一定の要件にあてはまる場合には税額が軽減される特例があります。
登録免許税は、土地や建物の所有権等の登記するときにかかってきます。
  2人以上の名義で固定資産を所有している場合、固定資産税の課税割合はどうなりますか?
     
  所有割合で課税されます。
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  地震保険に加入しているのですが、税金の控除対象となりますか?
     
  平成19年度より控除対象となります。
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  相続を受けた土地を売却したいと思っていますが、現地に行くと境界が分かりません。隣の人も借家の人で分からないとの事です。どのようにすればいいのでしょうか?
     
  土地家屋調査士にお願いするのが一番だと思います。
  居住用不動産の生前贈与はいくらまで非課税ですか?
     
  贈与税の税額は、10〜50%だが、基礎控除が設けられており、1年間の贈与合計額が110万円以下であれば課税されません。居住用の不動産を配偶者に贈与する場合は、婚姻期間が20年以上などの条件を満たすと、2000万円の配偶者控除が適用され、基礎控除と合わせて2110万円までは贈与税がゼロになります。
  親から住宅資金を借りようと思っていますが、贈与とみなされますか?
     
  親子間であっても、他人に金銭を貸すのと同じような条件で借用契約などを結び、しかも元金の返済がされているときは、借入金として扱います。ただし、「ある時払いの催促なし」や「出世払い」のような場合には、借入でなく実際にはもらったものと判断され、贈与税が課せられる恐れがあります。
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